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【原】借名购房行为有风险:借名人差点丢了一套房!

来源:用户 莲花学习... 收藏 编辑:张晓华

作者:蒋峰

借名购房行为发生的原因是多方面的,它的存在有时易引起产权方面的纠纷。本文以一则案例为基础,来分析它的相关方面:

一、当事人

1、原告:赵某利

2、被告:朱某南

二、原告诉讼请求

请求判决确认北京市海淀区某某家园某号楼某单元3A02号房屋所有权归我所有,诉讼费由被告负担。

三、原告上诉请求及理由:

 请求撤销原审法院判决,发回重审或改判支持赵某利的诉讼请求。理由是:1)原审法院判决重要事实不清。赵某利提交了赵某利之妻杨某敏与朱某南的电话录音,该录音证实朱某南承认借名购房的事实,承认该房全部费用系赵某利支付。原审法院判决对此关键证据只字不提,刻意回避,显属适用证据错误,事实不清。2)原审法院判决适用法律错误。《物权法》第三十三条明文规定,因物权归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。原审法院判决以办理购房手续和房屋所有权证登记皆为朱某南为由,驳回赵某利的起诉请求,违反法律规定。

四、本案争议焦点:案涉房屋的所有权是否属于赵某利?

五、本案例基本事实

1、2001年4月24日,被告朱某南与北京魏公元鼎房地产开发有限公司(以下简称魏公元鼎公司)签订商品房买卖合同,合同约定,被告购买魏公元鼎公司开发的某某家园某号楼某单元3A02号房屋一套,建筑面积为119.35平方米,单价为8034.01元,总金额为962439元;付款方式:银行按揭付款,签约当日支付购房定金3万元,2001年5月8日应付首付款172439元,其余房款76万元以银行按揭方式支付;交房期限:2001年12月31日。合同还对其他条款进行了约定。

2、2002年1月1日,双方又签订补充协议,协议约定,被告所购房屋实际建筑面积为119.15平方米,最终结算售价为960827元。上述协议签订后,被告所购买的该套房屋至今由原告的公司使用。该房屋于2004年6月15日办理了房屋所有权证书,该房屋所有权人为被告。

3、2001年6月15日,被告与广东发展银行北京分行中关村支行(以下简称广发行中关村支行)签订房屋按揭贷款合同,贷款76万元,贷款期限为240个月。同日,双方签订了房屋按揭贷款抵押合同,被告同意将其所购买的某某家园某号楼某单元3A02号房屋一套抵押给广发行中关村支行,抵押期限至2021年6月26日。

4、2002年1月1日,被告与北京国豪物业管理有限公司签订物业管理委托合同书。被告将其所购买的上述房屋的物业委托北京国豪物业管理有限公司管理,委托期限至2003年12月31日。

5、庭审中,原告向法庭提供了2001年1月17日原告与被告之父朱某云签订的备忘录及被告之父朱某云出具的证明。备忘录的内容是:第一,赵某利公司因拟贷款购买两套房屋,请朱某云协助办理其中一套的按揭手续;第二,朱某云同意向赵某利出借其儿子朱某南的身份证用于办理其中一套的购房手续;第三,以朱某南名义所购房子的全部费用均由赵某利负担,该房屋的所有权归赵某利所有。证明的内容是:朱某云证明了其与原告签署了上述备忘录,并称备忘录签署后,将此事告知了被告,且被告同意并协助原告办理了有关房屋购买和贷款手续,且购房款全由原告支付,所购房屋应归原告所有。

6、2008年10月15日,被告以其原有房屋所有权证丢失为由,另行向北京市海淀区建设委员会申请补办房屋所有权证,北京市海淀区建设委员会为被告补发了房屋所有权证书。

7、朱某云现已与被告之母周某莉经法院判决离婚。

8、赵某利在原审法院审理期间曾提交了一份电话录音证据,打电话双方为赵某利的妻子杨某敏与朱某南。该录音内容为:“……杨某敏:假如要是让你把这个房本补下来的话,那我后面的麻烦就太多了。朱某南:我知道,这样吧,杨阿姨,我也跟您明说,我呢,这个房子就是为了用来去举报朱某云,没有别的用处……朱某南:这东西也不是我的,没关系,它名字是写的我的名字啊。杨桂敏:对呀,是写的你的名字,我只是当时用了你的身份证啊,但是前期的款都是我付的啊。朱某南:对,对呀。杨某敏:而且现在房子也都是我在使用。朱某南:您去跟别人说去,这跟我说没意义,我只是告诉您,我要拿这套房子去干什么……”

9、2009年1月5日北京华夏物证鉴定中心出具司法鉴定检验报告书,检验结果为:无法确定提交鉴定的录音机是否为原始载体;两段音频文件中未发现剪辑、删改。赵某利、朱某南对该检验结果均无异议。

六、法院裁判结果

1、一审法院:原告要求确认本案诉争房屋的所有权缺乏事实及法律依据,法院不予支持。关于本案诉争房屋的购房款,如原告能够提供充分证据证明该款系原告交纳,其可另行提起诉讼,要求被告予以返还。北京市海淀区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,作出如下判决:驳回原告赵某利的诉讼请求。

2、二审法院:北京市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项、《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国民法通则》第四条之规定,作出如下判决:

(1)撤销北京市海淀区人民法院(2008)海民初字第18924号民事判决。

(2)北京市海淀区某某家园某号楼某单元3A02号房屋所有权归赵某利所有。

七、评析

1、法律事实:是指进入司法程序后,由司法主体依据实体法和程序法确定下来的事实。也就是说被证据所证明的,由裁判者依据法律规范所规定的、依据逻辑推理和价值判断来认定的事实。法律事实并不完全等同于客观事实。认定法律事实的程序是这样:当事人提供证据、或证人证言、经过当事人双方质证、当事主张自己的证据最符合客观事实、最后裁判者依据法律规范的规定、依据证据、辩论意见和自己的判断来认定法律事实。

2、结合本案来分析

1、对房屋的所有权有争议,可以提请法院确认所有权。依据有:《物权法》第三十三条 因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。《物权法司法解释》(一)中的第二条规定:当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。

2、原告提供的关键证据有三个:原告与被告的父亲朱某云之间的“备忘录”、朱某云的证明、赵某利的妻子杨某敏与朱某南之间的电话录音证据。在这个“备忘录”签名的为原告与朱某云。但是这个证据所反映的法律行为所涉及的当事人有三个:原告赵某利、被告朱某南、被告的父亲朱某云。被告朱某南并没有在“备忘录”留下自己的签名。这份证据的证明力被打了折扣。关于朱某云写的证明的效力问题。因朱某云与妻子已离婚,被告与自己的父亲处于不和状态。朱某云与原告是朋友关系,这个朱某云又借了原告10万元钱,长期没有归还。这个朱某云因人情关系有可能说假话,有可能帮着原告说话。对于原告最有利的证据是电话录音。这个证据经过了鉴定。证实没有被剪辑、删改的问题。被告在电话录音是承认两件事:原告借自己的身份证购买了案涉的这套房子、原告交纳了首付款和后期的按揭款及其他支出。如果没有电话录音证据,原告就要败诉。

3、原告向法庭提供的房屋买卖合同、房屋所有权证、按揭贷款合同、抵押合同、物业管理合同、供暖协议、购房票据。这些证据上面只有被告的姓名。只对被告有利。

4、原告担供的物业费、供暖费发票。交款方为原告所在公司即北京某某多媒体技术有限公司。这些证据与原告诉讼请求没有关联性。

5、如果原告没有电话录音证据。也可以提交自己交纳房子首付款的证据和每月交纳按揭款的证据。如果首付款是从银行取出来的,就可以向银行调取取款记录。取款记录上有这些信息:取款人姓名、取款时间、取款金额、被取款的银行名称等等。北京魏公元鼎房地产开发有限公司为首付款而开具的收据或发票。银行取款时间在前、收据或发票上开具的时间在后。取款金额和收据或发票金额相一致。这些信息能互相印证。每月交纳按揭款时留下的银行转帐记录。这个转帐记录也能证明原告与被告的父亲之间的约定内容是相一致的。这个“备忘录”上有一条约定:以朱某南名义所购房子的全部费用均由赵某利负担。购案涉房子的钱由原告交纳、案涉房子也是由原告占有、使用、也有“备忘录”、证明、证人证言等证据。这些方面也能证实原告享有案涉房屋的所有权。

6、如果人们有借名购房的行为,必须在证据下功夫:保留好证据、完善证据要素。

希望所有人诚信为人。必要时让法律来维护自己合法权益。

(请加微信公众号:yfzp1395)

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