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过年回来,一二线的购房时机是什么时候?

来源:用户 alayavijn... 收藏 编辑:张晓华

智谷君语:

2018年底,楼市调控出现松动,政策底隐隐然浮出水面,越来越多人蠢蠢欲动,2019年是不是买房的好时机?随着“因城施策”逐渐成为房地产调控的主基调,上车的时机已经不能一概而论。如何判断一线城市、二线城市的楼市变动,本文的建议值得参考。

日前,融360监测数据显示,2018年12月全国首套房贷款平均利率为5.68%,相当于基准利率1.159倍,环比下降0.53%,首次出现下降;一线城市首套房贷款利率集体回调。

房价短期看金融,于是,越来越多人开始问:可以买房了吗?

01

先说一线城市。

1、北京

2018年初,北京房价下跌15-20%的时候,樱桃就明确表示,五环以内的房子,急买的刚需可以入手了,因为北京调控下药过猛,跌幅一次到位。

城区新盘少,主要靠二手房存量,这个跌幅就是北京房价下跌的空间,但郊区的房子可以不急,郊区新房供给量大,跌幅会更大,这是同一个城市,不同区域分化的表现。

一年过去了,北京楼市稳定在一年前的格局,保持横盘低迷震荡,既没有继续下跌,也没有明显反弹,只有少数学位房和位置地段好的次新房价格相比最低谷有反弹,但大部分房价相比最高点下跌15%-20%左右,远郊跌幅可能超过20%,包括2019年也是如此,远郊多半还会进一步下跌。

但新房因为新上市的基本都是共有产权和限竞房,而且主要分布在郊区,限竞房产品超过7成都是90平米以下,无法满足市场的改善型和高端需求,去化率低,供需错配,因此2018年存量接近2015年,但成交量还不到2015的一半,也比2017年少,很不正常。

需求只能通过二手房来释放,所以2018的二手房成交量要高于2017,也导致了价格下跌的空间有限,15-20%成了下跌的底部区间。

在底部区间里,勤快点可以找到好的笋盘,碰到喜欢的就下手。

2019年,樱桃预计新房和二手房的成交量都会超过2018年,新房是因为库存多了,房企肯定会有去库存的任务量,不管是利用降价的手法还是什么别的营销手段来完成。而二手房,是因为市场连续低迷了两年,积累了一些刚需和改善需求,随着调控放松,利率下调后,他们也会入市。

对北京的刚需来说,2018都可以买,2019就更加可以买了,当然如果你不着急的话,可以等利率下调到基准再买最好,毕竟现在已经有个别银行下调到上浮5%,今年估计会下调到基准。

所谓刚需,就是买来自住的人,不得不买的人,你急就随时可以买,反正价格已经在底部区间了,我认为跌幅到位了。

2、上海

上海,樱桃去年6月份调研的时候,认为2018年二手房成交量不会超过15万套,因为新房会加速上市,新房有价格优势会分流客源,不过最后成绩还是比我预测的好一点,有16.3万套,较2017年增长10.93%,至此首先可以确定的是,二手房成交量见底了,2019年成交会比2018年更好。

关键是价格会如何走?

2016年10月份调控以来,上海二手房价格也下跌了,而且分化非常明显,从内环到中环外环和郊区,越往外越不抗跌,越是老破旧跌的越多。

据信义房屋的统计,就2018年来说,上海二手房成交价格平均下跌了8%左右,但一般实际的跌幅要比均价更大一点。

今天徐家汇的中介负责人告诉我,他熟悉的徐家汇和古北片区大概下跌了5-10%左右,他自己有一套徐家汇2003年的房子,57.22㎡,2017年底市场最高点卖了630万,2018年底575万卖掉一套。内环中介说,行情确实比较差,因为内环房源都比较旧,所以实际成交价跌了10%左右,有的老破旧有时候业主急卖可能有20%,当然除了翠湖天地这种豪宅还是没跌,有钱人不急卖。

而外环以外,降幅比较大,我问了青浦的中介,老破旧跌20%多都不好卖,青浦老城区位置不错的次新房,2017年80平米270万房东没卖,现在降到220万也卖不掉。

看走势,四季度开始止跌,能否企稳,2019年上半年可以揭晓,樱桃认为,2019年是上海刚需买房的机会,之前樱桃只是建议刚需买倒挂的新房,不建议买二手房,但2019年也可以买了,今年是机会,上海的利率一直比较低。

再说新房,受限价影响,2017年,开发商死扛不开盘,2018年熬不过政府始终不放松,迫于业绩和资金压力开发商只能妥协,市区供应明显加大,比如静安主要由于静安府、金茂府以及金融街融府加大推量,这些高端盘推出拉高了网签均价。

所以从数据统计上看,2018年上海新房价格还在上涨,但真实情况并非如此,因为单个项目前后开盘的价格并没有上涨,有的甚至还在下跌,所以统计数据是假性上涨。关于这点,易居在上海2018年楼市年报上写的很清楚。

新盘分化也比较明显,一二手倒挂明显的市区盘卖的很好,而远郊盘去化不佳,据易居统计,2018年底全市商品住宅最新库存715万方,去化周期约11.5个月。郊区库存严重,南汇、青浦、松江尤为突出,市区普遍库存压力不大,徐汇、普陀相对稍多。2019年金山、奉贤、南汇、青浦、宝山等外围区域依旧供量庞大,金山新城和南桥竞争尤为激烈;

但据一代理商朋友告诉樱桃,因为开发商资金紧张,很多楼盘把过去暗藏的好货都偷偷拿出来卖了,只是不对外卖,需要找关系,市内的新房,价格倒挂百分之三十的,都得付全款买。而这段时间开发商给购房者的买房优惠活动和付款期限也是非常宽松的,有的项目房企都赚不到钱也卖了。

上海2018年卖的32宗住宅地块,有26块位于郊区(其中青浦、奉贤、宝山分别是5、5、6块),市区非常少,反倒是租赁房用地,39块中有18块在市区,可见政府偏重在城区发展租赁房。

所以未来如果你想要买商品房,又不想去郊区,那只能在市区买二手房,这就给市区的房价起到了一个坚固的作用。

3、深圳

深圳调控最早,但2016年的2次调控都没什么效果,直到2017年731调控升级后市场才迅速冷却,不过降价也比北京上海少,市场分化同样明显。

但深圳不是北京上海的中心化环形格局,南山、福田、龙华中心区域全年均价还涨了,南山累积涨幅最大,有5.8%,而且学位房非常抗跌,只有盐田均价跌了4.3%。

当然,有些片区比如龙岗的很多偏远区域,坪山你要想成交不降10%以上是卖不出去的。近郊实际上也是有价无市。

我12月份出去踩盘,深圳西部沙井的新盘性价比高的还是好卖,因为背靠南山,需求旺盛,东部龙岗区的很多新盘卖的一般,因为新盘供给多,又挨着罗湖,已经没落,购买力略显不足。

整个2018年的新盘成交量依然不足3万套,不过因为供给量多点的原因所以成交量比2017年也要多几千套,相信随着库存的增多,2019年成交量肯定可以突破3万套。

而二手房的成交量,2018年全年跟2017年差不多,不到6.5万套。2019年随着利率的下调,我估计成交量会有所提高。

就价格而言,我估计还是会呈现分化的格局,中心位置抗跌的继续抗跌,如果能找到笋盘就是好运气,而难卖的比如坪山此轮总共跌20%也不足为奇。

相比北京上海在抑制人口流入,深圳广州还在大力引进人才,用市场化思维提高城市管理水平,多点人有什么关系,这才是最聪明的做法,因此每年五六十万的人口流入也成了购买力的支撑。

这期间买房,谈不上抄底,只能说对刚需而言,每一次调整是相对的好时机罢了,有充足的机会挑选房子。因为一线城市的限购限贷不会明显放松,价格也就不具备明显上涨的条件,市场会稳定下来。

长期而言,全国我最看好的城市就是深圳,比北京上海升值潜力更大。深圳利率目前已有外资银行下调到上浮5%,很快就会有国有银行跟随了。

02

再来说二线城市。

按往常来说,二线城市资金和购房者对市场的敏感度比一线城市要迟钝,往往滞后半年以上,上一轮行情,2015年上半年深圳先涨,然后下半年上海涨,但二线城市基本上在2016年才启动,有的甚至到当年下半年才有反应,比如成都,长沙,杭州。但是一线中,北京和广州也跟二线一样到2016年才涨。

所以看下跌,也并不一定是所有二线城市就一定会晚于一线城市调整。因为上涨的先后不同,调控的力度节奏不同,所以房价调整的节奏也不同。

比如16个热点城市中,除了4个一线城市外,厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南和成都是2016年9月、10月份开始调控的,但很多城市第一次调控并不严,后面升级了几次。

到2017年3月,北京因为调控最严,房价最先下跌,除此之外,厦门限购限售后,房价也开始下跌,苏州、合肥、天津、无锡也冷淡下来,其他几个城市都还处于上涨和狂热的状态,但苏州、合肥、天津在2018年又有反弹,合肥反弹到九月就结束了,天津是海河英才概念,反弹仅一个月,转瞬即逝,因为经济基本面太差。

而深圳最先上涨最先调控却不是最先下跌的。深圳从2016年3月第一次调控10月第二次调控,但因为调控不到位,2016、2017年房价都没有实质性下跌,直到2018年两次升级调控在731之后才彻底冷淡。

所以这次在下跌中如何把握购房时机需要重新去摸索规律:就是调控最狠的房价最先跌,自然也应该是最先调整到位,调控较晚的,房价下跌的也会比较晚。

目前环一线和二线城市中,房价调控到位的,环京算一个。这个刚需是闭着眼睛都可以买了。

天津城区因为教育条件好,新房供给少,价格相比高点下跌20%就止跌稳定了,所以刚需买城区的房子其实也可以入手。

而二线城市中,厦门已经下跌20-30%,据说很多房子价格已经回到2016年五六月份的价格了,尤其是老破小,但岛内优质物业比如五缘湾片区非常抗跌,当地房贷利率已经下调到基准利率,近期成交量在反弹,想买房的刚需应该也可以入手了,厦门有点特殊的是,他本地人太少,需求非常依赖于厦门以外的周边城市,限购不放松,成交量能反弹多久也不知道。但刚需嘛你买了是自住,不一定非要抄到最低点。年后我看看有没有空再过去调研一下。

成都在今年5月份升级调控后,二手房应声而跌,新房逆势上涨,两者剪刀差缩小,我给刚需的建议是有倒挂20%以上的新房继续摇新房,哪怕是利率高也忍受,而二手房因为之前涨的太多,有的甚至翻了两三倍,只要与新房存在倒挂,二手房就有下调的动力,因为成交量会被新房分流,只要量少,价格就难稳,所以依然高估不建议入手,直到利率调到基准再考虑。

而杭州,我认为调整才刚开始,因为他涨的晚,调控也晚,房价下跌的也晚,2019年并不是时机,杭州这几年大兴土木,全靠土地财政支撑,2018年卖地收入2440亿,全国第一,现在卖的土地自然会转化成房子,过去两年棚改拆迁户背着现金四处抢房,他们口袋掏空了,供给量也多了,杭州是各种互联网+骗子的集聚之地,之前因为一个阿里巴巴光环过大,互联网金融暴雷过后应该也是有影响的。

武汉也跟杭州一样,调整才开始,而且利率非常离谱,最起码等贷款利率下调到基准再说,一线在下调了,这是大势所趋。

其他二线城市何时买,可以多关注下面这些信号:

第一,看看当地政策有没有放松。

如果政策有放松,要看放松的程度有多大,如果是限购放松,购房群体增多了,作用还比较大。如果是限贷放松,那不得了,等于是加杠杆,那要赶快买。但如果只是限售放松,没影响,限价放松新房按市场定价,影响不大。

目前政策已经微调的几个城市,都还没什么实质影响,如果按照这种节奏放松,买不买房,关键还在于当地的房价是否调整到位。

第二,利率是否有下调到基准,银行首付贷业务是否重现。

目前二线城市的利率都还比较高,2019年下调到基准应该是大势所趋,但要结合你当地房价,如果调整到合适价位了,刚需就可以买。

第三,开发商是否有垫首付款,是否承诺降价退房。

一般房企垫资,分期付款,信誓旦旦打出降价退房的承诺,说明房企定价就定的比较低了,是购房者买房得便宜的好机会。

第四,看看房价下跌了多少,10%以上就多看房,20%以上就准备好下手。

任何城市有倒挂15%以上的新房,优先买新房,二手房如果下跌10%以上,你就要多看房了,这样也能找到笋盘,还可以看出业主心态和市场行情,下跌20%-30%就可以考虑下手了。

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